A ottobre 2015 la montagna delle sofferenze lorde del sistema bancario italiano si è attestata sui 200 miliardi di euro. Smaltirle è una delle condizione per accrescere i flussi di credito diretti alle imprese e alle famiglie

di Raffaele Lungarella *

Le sofferenze nel settore dell’edilizia residenziale

Le sofferenze accumulate nel settore dell’edilizia residenziale sono imputabili non tanto a politiche spregiudicate delle banche nel fare gli affidamenti, quanto piuttosto alla crisi economica, che ha tagliato i redditi delle famiglie e reso morosi incolpevoli un certo numero di mutuatari in precedenza del tutto in grado di pagare le rate dei mutui; questa riduzione è anche la causa principale per cui alcune imprese di costruzione non hanno avuto un numero sufficiente di acquirenti delle abitazione realizzate e per questo sono diventate insolventi. Ai fini della valutazione di queste sofferenze si deve rilevare che: a) i crediti da cui sono state originate sono sempre coperti da garanzie reali, cioè da ipoteche sulle abitazioni o sulle aree edificabili sulle quali costruirli e su quello che è stato realizzato sopra di esse; b) i finanziamenti sono stati d’importo inferiore sia ai valori degli immobili sia all’importo delle ipoteche accese su di essi; c) è possibile che, in molti casi, al momento in cui i crediti erogati per l’acquisto delle abitazioni sono diventati inesigibili, il capitale mutuato fosse stato già in parte restituito. Il valore di quelle sofferenze potrebbe, pertanto, essere inferiore all’attuale valore di mercato degli immobili dati in garanzia, e tale potrebbe restare ancora per qualche tempo se il mercato darà segni di ripresa. Le banche per recuperare i loro crediti possono vendere gli immobili pignorati con le procedure esecutive immobiliari. I tempi restano, però, lunghi, anche dopo la riforma che ha rese più veloci le procedure e non dei migliori per i redditi delle famiglie che dovrebbero acquistarli.

Il ruolo della Cassa depositi e prestiti

L’accelerazione potrebbe essere ottenuta cedendo i crediti inesigibili a una società veicolo (Sv) che possa operare con un orizzonte temporale di medio periodo, per potere vendere gli immobili senza l’assillo dell’impellenza di fare cassa. Un’ipotesi di lavoro può essere rappresentata come segue (considerate le differenti condizioni di contesto tra le due situazioni, un riferimento per progettare l’operazione potrebbe essere il modello disegnato per alleggerire dei titoli tossici la banca svizzera Ubs).

La Sv è costituita dalle banche interessate a cedere i titoli tossici, in base al loro valore d’iscrizione a bilancio oppure, se più basso, al valore di mercato degli immobili avuti in garanzia risultante dalla perizia di un valutatore indipendente. Il loro acquisto avviene con l’emissione e l’impiego del suo capitale sociale. In entrambi i casi è fondamentale il ruolo della Cassa depositi e prestiti (Cdp). (La Cdp non è considerata appartenere alla pubblica amministrazione, per cui i suoi interventi non sono assoggettabili al regime degli aiuti di stato).

Per evitare gli effetti negativi della sottoscrizione del capitale sul loro patrimonio, le banche cedono la proprietà della Sv alla Cdp a un prezzo simbolico. In cambio la Cdp sottoscrive titoli emessi dalle banche, d’importo complessivo pari al capitale della Sv, obbligatoriamente convertibile in azioni per l’ammontare di essi che non viene rimborsato. Alle banche viene concessa un’opzione per riacquistare la Sv, allo stesso prezzo al quale è stata ceduta, di modo che, se il ricavato dalla vendita degli immobili supera il valore delle obbligazioni, la cifra residua possa essere impiegata dalle banche per rimborsare, in tutto o in parte, il prestito ottenuto da Cdp.

L’eventuale conversione del prestito in azione sarebbe pagato dagli azionisti delle banche con una dilazione delle loro attuali quote di partecipazione al capitale sociale degli istituti di credito. Il capitale sociale deve costituire una quota non trascurabile del valore complessivo delle sofferenze acquisite dalla Sv, per assorbire le eventuali perdite.

Un aiuto dal quantitative easing

Per raccogliere la restante parte della cifra necessaria all’acquisto delle sofferenze la Sv emette obbligazioni garantite dagli immobili, il cui acquirente primario è la Cdp. Man mano che gli immobili vengono venduti, le obbligazioni sono rimborsate. Nel frattempo, però, questi titoli non possono essere detenuti (almeno non tutti) dalla Cdp fino alla loro scadenza: comporterebbe un immobilizzo prolungato di ingenti somme. Una quota di essi potrebbe essere collocata sul mercato, anche presso investitori privati, con garanzia del rimborso da parte di Cdp (nella discussione che si protrae da mesi sulla costituzione di una -o più- bad bank questa garanzia è ipotizzata anche per il collocamento di titoli da essa emessi per acquistare anche crediti inesigibili non garantiti da immobili).

Per un’altra parte, a seguito dell’ammissione della Cdp a partecipare al quantitative easing (Qe) della Banca centrale europea, si può aprire la strada per la vendita di quelle obbligazioni nell’ambito di questo programma di acquisto di titoli. Anche con le attuali soglie di acquisto del Qe (massimo 25% di ogni emissione e altri limiti), il contributo di quel programma, non sarebbe comunque trascurabile. Il recente allungamento della sua durata non ha pienamente soddisfatte le attese del mercato, che sperava anche nell’allargamento delle condizioni e dei titoli eleggibili. Una possibile estensione del programma potrebbe prevedere anche l’acquisto dei crediti inesigibili, almeno di quelli garantiti da ipoteche sugli immobili.

* da http://sbilanciamoci.info/